Dostęp do drogi publicznej

Należy również rozróżnić faktyczny/fizyczny dojazd do działki od formalnego jego zapewnienia. Obie te kwestie nie są bowiem tożsame, bo grunt może mieć fizycznie wykonywany dojazd, ale nie uregulowany prawnie, albo odwrotnie może mieć dostęp formalnie zapewniony, jednak nie urządzony fizycznie. W artykule omówimy najważniejsze zagadnienia związane z dostępem do dróg publicznych w Polsce.

Czym jest droga publiczna wg obowiązujących przepisów?

Wg ustawy o drogach publicznych z dnia 21 marca 1985 r. (tj. Dz. U. z 2024 r. poz. 320, 1222.) droga publiczna to, Art. 1.:

„Drogą publiczną jest droga zaliczona na podstawie niniejszej ustawy do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych.

Art. 2. 1. Drogi publiczne ze względu na funkcje w sieci drogowej dzielą się

na następujące kategorie:

1) drogi krajowe;

2) drogi wojewódzkie;

3) drogi powiatowe;

4) drogi gminne.”

Droga publiczna, jest zatem drogą ogólnodostępną, czyli taką, z której może korzystać każdy użytkownik w ramach obowiązujących przepisów.

Sposoby dostępu do drogi publicznej

Dostęp działki do drogi publicznej może być bezpośredni lub pośredni. Bezpośredni dostęp mają grunty położone bezpośrednio przy działkach drogowych mających status drogi publicznej. Status drogi można sprawdzić w wykazach prowadzonych odpowiednio przez GDDKiA, a także powiaty i urzędy gminy/miasta, albo jednostki im podległe (np. miejskie zarządy dróg). Pośredni dostęp do drogi publicznej reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (tj. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145. 1222), w Art. 99 [zapewnienie dostępu do drogi publicznej]:

„Jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, o których mowa w art. 93 ust. 3, podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną one ustanowione. Za spełnienie warunku uważa się także sprzedaż wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.”

Przepis ten przewiduje więc dwa inne sposoby uregulowania dostępu działki do drogi publicznej, a mianowicie poprzez ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej lub poprzez dysponowanie udziałem w działce stanowiącej drogę wewnętrzną, poprzez którą grunt będzie miał dojazd do drogi o statusie publicznym.

Służebność gruntowa

Kwestię służebności gruntowej regulują przepisy Kodeksu Cywilnego, a konkretnie jest Art. 285 , który mówi:

§ 1.

Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).

§ 2.

Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.

Służebność gruntowa to krótko mówiąc możliwość przechodu i przejazdu przez działkę sąsiednią (nieruchomość obciążoną) służącą w oznaczonym w umowie zakresie jako pośredni dojazd do gruntu uprawnionego – tzw. nieruchomości władnącej. Takie prawo (będące w katalogu ograniczonych praw rzeczowych) ustanawiane jest pomiędzy stronami w drodze umowy. Służebność gruntowa ustanawiana jest w formie aktu notarialnego i może być wpisana do księgi wieczystej (do działu III nieruchomości obciążonej i do działu I sp. nieruchomości władnącej), nie jest to jednak konieczne, bo wpis ma charakter deklaratoryjny, a nie konstytutywny. Treść ustanowionej służebności gruntowej może być dokładnie opisana w dziale III księgi i wtedy bez docierania do dokumentu źródłowego możemy ocenić zakres jej wykonywania lub wpływ na wartość i funkcjonalność nieruchomości obciążonej, niekiedy jednak wskazuje jedynie zdawkowo na konkretne zapisy z umowy o jej ustanowieniu.

Udział w drodze

Przy zakupie działki częstym przypadkiem jest sytuacja, w której działka jest oddalona od drogi o statusie drogi publicznej. Nie wyłącza to jednak możliwości jej zakupu, czy w kolejnym kroku realizacji na niej inwestycji. Poprzez posiadanie bowiem udziału (czyli współwłasności w ułamku) działek stanowiących drogi dojazdowe wewnętrzne (prowadzące do drogi publicznej) można swobodnie zrealizować inwestycję. Należy pamiętać więc, żeby w akcie notarialnym zakupu działki wyszczególniono także zakup udziału w takiej drodze wewnętrznej. Rozwiązanie to choć pozwala na realizację inwestycji może wiązać się jednak z pewnymi niedogodnościami. Współwłasność drogi może prowadzić do tego, że nikt ze współwłaścicieli nie będzie odczuwał konieczności utrzymywania czy podnoszenia jej standardu, odśnieżania, bądź konserwacji oraz utrzymywania w czystości, co może być źródłem konfliktów lub utrudnień. Gmina bowiem nie zawsze będzie skłonna i nie ma obowiązku do cyklicznego wykonywania ww. czynności, co może prowadzić do tego, że działki drogi wewnętrznej mogą mieć po prostu słaby standard.

Służebność drogi koniecznej

W sytuacji, gdy dana działka nie ma zapewnionego bezpośredniego, ani chociażby pośredniego dostępu do drogi publicznej, jej właściciel ma prawo żądania ustanowienia na jej rzecz tzw. służebności drogi koniecznej. Kwestię tą reguluje ustawa Kodeks Cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061, 1237).

Art. 145. § 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.

Art. 146. Przepisy artykułu poprzedzającego stosuje się odpowiednio do samoistnego posiadacza nieruchomości; jednakże posiadacz może żądać tylko ustanowienia służebności osobistej.

Ustanowienie drogi konicznej przeprowadza się zwykle w drodze wyroku sądu w postępowaniu cywilnym, na żądanie właściciela lub posiadacza samoistnego i poprzedzone jest procesem, w którym udowadnia się, że nie ma innego sposobu na zapewnienie nieruchomości dostępu do drogi. Obciążenie działki sąsiedniej powinno odbywać się z poszanowaniem praw jej właściciela (w tym obejmować dla niego rekompensatę w formie jednorazowego lub cyklicznego wynagrodzenia) i powodować jak najmniejszą utratę jej użyteczności . Może to być kosztowny i długotrwały proces, jednak czasami jest to jedyne rozwiązanie.

Zjazd z drogi publicznej

Posiadanie formalnego dostępu do drogi publicznej nie oznacza jeszcze, że możemy ten dojazd fizycznie wykonywać. Pomijając już prace, które należy w terenie wykonać, należy dodatkowo uzyskać zgodę na zjazd z drogi publicznej. Zgodę na zjazd uzyskujemy w formie decyzji od właściwego zarządcy danej drogi, np. Zarządu Dróg Miejskich. Należy jednak pamiętać, że nie we wszystkich miejscach zgodę na taki zjazd dostaniemy. Zarządca drogi bierze bowiem przy wydawaniu decyzji kwestie takie jak bezpieczeństwo w ruchu drogowym, natężenie ruchu w danym miejscu, rodzaj obiektu na działce itp.

Podsumowanie

Dostęp do drogi publicznej to kwestia o znaczeniu zasadniczym przy zakupie działki i planowaniu na niej ewentualnej inwestycji. Bez tego nie będziemy mogli swobodnie korzystać z naszej działki i nie zrealizujemy na niej planowanej inwestycji (dostęp do drogi jest bowiem co do zasady jednym z warunków wydania decyzji o pozwoleniu na budowę). Dlatego ważnym jest, aby fakt takiego dostępu zawsze zweryfikować.