Co to jest działka budowlana i jak sprawdzić, czy nią jest?

Definicje działki budowlanej – gdzie je znaleźć?

Formalne definicje działki budowlanej w prawie występują w różnych aktach prawnych. Co ciekawe różnią się pomiędzy sobą, czasem nawet dość zasadniczo, co ma swoje konsekwencje w interpretacji i stosowaniu prawa.

W polskim prawie definicja działki budowlanej sprecyzowana jest bezpośrednio w poniższych regulacjach:

• Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
• Ustawa o gospodarce nieruchomościami
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Jak wspomniano wcześniej definicje działki budowlanej różnią się pomiędzy sobą w poszczególnych aktach prawnych.

W Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. (tj. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130) przez działkę budowlaną rozumie się:

„nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego”.

Definicja ta opisuje więc nieruchomość składająca się jednej lub kilku działek, której cechy fizyczne (geometryczne), cechy otoczenia (dostępność drogi oraz infrastruktury technicznej) pozwalają na realizację na niej obiektów budowlanych zgodnie z wymogami wynikającymi z przepisów prawa takich jak ustawy i rozporządzenia, a także z aktów prawa miejscowego (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego). Z przepisu tego wynika ponadto w zasadzie, że dotyczy on w domyśle działki lub działek niezabudowanych. Definicja ta nie precyzuje również rodzaju obiektu budowlanego, jaki może być wykonany na takiej działce – nie jest to w takim przypadku wyłącznie budynek mieszkalny – dom (jak zwykło się potocznie przyjmować).

Podobnie definicja działki budowlanej została sformułowana w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych jakie powinny spełniać budynki i ich usytuowanie z dnia 15 kwietnia 2022 r. (tj. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225). W rozporządzeniu tym jest ona opisana jako „nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z rozporządzenia, odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego”. Poza dodaniem jednego słowa „rozporządzenia”, które zapewne odnosi się do aktu, w którym jest zawarta, definicja działki budowlanej jest więc tu zbieżna z definicją z Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i oznacza, że wskazuje domyślnie na działki lub działkę niezabudowaną, na której mogą zostać zrealizowane różnego typu obiekty budowlane. Nie ogranicza się zatem podobnie jak wcześniejsza wyłącznie do domów.

Zgoła inaczej traktuje jednak pojęcie działki budowlanej definicja wynikająca z ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (tj. Dz. U. z 2023 r. poz. 344, 1113, 1463, 1506, 1688, 1762, 1906, 2029). W tej ustawie przez działkę budowlaną należy rozumieć „zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce”.

Definicja działki budowlanej wg tej ustawy dotyczy więc działki zabudowanej, choć część definicji pokrywa się z opisanymi powyżej w odniesieniu do dostępności do drogi publicznej, infrastruktury, wielkości i cech geometrycznych.

Kiedy działka jest budowlana?

W kontekście przytoczonych przepisów można zatem wyróżnić kilka czynników, które należy wziąć pod uwagę przy ocenie, czy działka jest budowlana, czy nie. Na potrzeby tej analizy wyłączymy rozważania na temat rozbieżności w definicjach co do kwestii czy taka działka ma być traktowana jako zabudowana, czy niezabudowana, a skupimy się raczej na podobieństwach powtarzających się we wszystkich definicjach.

Po pierwsze działka musi posiadać dostęp do drogi publicznej. Na temat dostępu do drogi publicznej napisaliśmy już osobny artykuł (można go znaleźć tutaj: https://www.najlepszedzialki.pl/PL-H5/blog/17/dostep-do-drogi-publicznej.html). W skrócie oznacza to, że działka budowlana musi mieć zapewnioną możliwość dojazdu i dojścia bezpośredniego, albo poprzez ustanowioną służebność gruntową, albo poprzez zakup udziału w działce/działkach stanowiących drogę wewnętrzną dojazdową do drogi o statusie drogi publicznej.

Po drugie jej wielkość i cechy geometryczne mają potocznie mówiąc pozwolić na działce budowlanej budować. Oznacza to, że jej parametry muszą zapewnić możliwość realizacji na niej budynku z zachowaniem przepisów techniczno – budowlanych (np. ustawa prawo budowlane, rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakie powinny spełniać budynki i ich usytuowanie), które m.in. wyznaczają odległości posadowienia obiektu od granic działek sąsiednich. Działka budowlana to zatem działka o odpowiedniej wielkości i odpowiednim kształcie.

Po trzecie działka budowlana powinna być położona na terenie, gdzie jest zapewniony lub może być zapewniony dostęp do infrastruktury technicznej, która da możliwość podłączenia i funkcjonowania określonego typu budynku. W przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych przy dzisiejszych technologiach i trendach minimalnym wymogiem dotyczącym infrastruktury jest najczęściej dostęp do energii elektrycznej. Pozostałe media takie jak woda, gaz, kanalizacja mogą być najczęściej z sukcesem zastąpione. W przypadku wody często jest możliwość wykonania własnego ujęcia, w przypadku braku gazu można zasilać energią cieplną budynek w inny sposób, np. pompą ciepła, biomasą, węglem. W przypadku kanalizacji również istnieją jej substytuty, takie jak np. szambo czy przydomowa oczyszczalnia ścieków. W praktyce więc minimalny wymóg spełniający kryterium dostępności mediów w przypadku budynku jednorodzinnego to energia elektryczna. Oczywiście w odniesieniu do innego rodzaju obiektów te wymogi mogą być szersze.

Po czwarte wreszcie możliwość budowy na działce musi wynikać z odpowiednich przepisów, np. dotyczących planowania przestrzennego. Najkorzystniejszą sytuacją jest oczywiście taka, kiedy nasza działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i ten plan przeznacza ją pod zabudowę. W tym akcie prawa miejscowego znajdziemy ponadto wszystkie z góry narzucone parametry kształtowania nowej zabudowy na danym terenie, takie jak max. powierzchnia zabudowy, min. powierzchnia biologicznie czynna, kąt nachylenia dachu, max. wysokość i ilość kondygnacji, min. powierzchnie nowo wydzielanych działek, nieprzekraczalne linie budowy itd. W przypadku braku planu miejscowego parametry kształtowania nowej zabudowy na danym terenie wyznacza decyzja o warunkach zabudowy. W odróżnieniu od mpzp nie jest to akt prawa miejscowego, tylko decyzja administracyjna wydawana dla konkretnej działki, dla konkretnego zamierzenia inwestycyjnego i wyznacza ramy dla takiego przedsięwzięcia. Warto jednak zaznaczyć, że nie w każdym miejscu właściwy organ wyda decyzję o warunkach zabudowy, dlatego fakt, czy dla danej działki wydano taką decyzję lub czy jest szansa na jej wydanie warto sprawdzić, przed zakupem parceli. Tu dochodzimy jeszcze do kwestii oznaczenia danej działki w ewidencji gruntów i budynków, a mianowicie sytuacji, gdzie działka jest oznaczona jest jako użytki rolne lub leśne. W takim przypadku ze względu na ochronę tego typu nieruchomości w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych wydanie warunków zabudowy będzie utrudnione lub niemożliwe, a wyłączenie gruntów z produkcji wiąże się często z wysokimi opłatami.

Jak i gdzie sprawdzić, czy działka jest budowlana?

W odniesieniu do powyższych punktów, które mówiły o tym kiedy działka jest budowlana, wskażemy teraz gdzie te wcześniej opisane informacje sprawdzić.

W kontekście dostępu do drogi publicznej w zależności od sposobu jej zapewnienia to:

- czy droga dojazdowa ma status drogi publicznej możemy sprawdzić w wykazach prowadzonych odpowiednio przez GDDKiA, a także powiaty i urzędy gminy/miasta, albo jednostki im podległe (np. miejskie zarządy dróg),

- fakt ustanowienia służebności gruntowej można ustalić w badaniu księgi wieczystej działki, którą chcemy kupić (wpis o takiej służebności powinien być w dziale I sp naszej księgi), szczegółową treść służebności najlepiej jednak zweryfikować dodatkowo w akcie notarialnym ustanowienia służebności (dane aktu będą ujawnione jako podstawa wpisu w dziale I sp. księgi władnącej i III dziale księgi obciążonej)

- dysponowanie udziałem w drodze wewnętrznej należy sprawdzić w akcie notarialnym nabycia działki, która nas interesuje. Powinna być tam informacja o tym, że równocześnie z nabyciem działki budowlanej nabyto także udział w takiej drodze (chyba, że udział nabyto innym aktem), a w księdze drogi wewnętrznej jako współwłaściciel powinien widniej również właściciel interesującej nas działki budowlanej.

Cechy działki budowlanej takie jak jej wielkość, wymiary i kształt możemy sprawdzić na potrzeby wstępnych analiz za pomocą narzędzi GIS dostępnych w Internecie. Chociażby na naszym serwisie https://www.najlepszedzialki.pl/PL-H54/geo-mapa-ofert.html jest możliwość wyszukania każdej działki, zmierzenia jej wielkości, boków, oceny kształtu, a tym samym weryfikacji jej parametrów i fizycznych możliwości jej zabudowy. Na potrzeby wrysowania już konkretnego obiektu na mapie lub uzyskania precyzyjnej powierzchni działki najlepiej zamówić już oficjalne dokumenty (np. mapa zasadnicza, mapa do celów projektowych, wypis z rejestru gruntów) we właściwym starostwie powiatowym.

Podobnie wygląda sprawa z weryfikacją dostępu do infrastruktury technicznej. Na potrzeby wstępnych analiz wystarczą narzędzia dostępne w Internecie, jak choćby nasza mapa https://www.najlepszedzialki.pl/PL-H54/geo-mapa-ofert.html lub nasze raporty https://www.najlepszedzialki.pl/PL-H43/raport-o-dzialce.html. Aby jednak mieć dostęp do oficjalnie prowadzonych rejestrów w tym zakresie należy odwiedzić właściwe starostwo powiatowe i zamówić mapę zasadniczą z widoczną siecią uzbrojenia terenu.

Sprawdzenie czy działka jest budowlana w kontekście planistycznym lub w odniesieniu do wydanych decyzji administracyjnych należy wykonać we właściwej ze względu na położenie działki gminie. Fakt obowiązywania (lub nie) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na danym terenie można również zweryfikować na potrzeby informacyjne w Internecie – i tu znów możemy to zrobić za pomocą naszych narzędzi takich jak GEO MAPA OFERT czy RAPORTY O DZIAŁKACH. W celu jednak ostatecznego potwierdzenia tego faktu należy zamówić w gminie zaświadczenie o przeznaczeniu działki w planie miejscowym lub (jeżeli potrafimy go czytać) zamówić wypis i wyrys z planu. Wydane decyzje o warunkach zabudowy możemy sprawdzić w rejestrach prowadzonych przez gminy w ramach ustawowego dostępu do informacji publicznej (ustawa z dnia 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej). Dodatkowo w razie potrzeby weryfikacji rodzaju i klasy użytku gruntowego powinniśmy poprosić od właściciela wypis z rejestru gruntów dla interesującej nas działki.

To czy działka jest budowlana (lub czy ma taki potencjał) ma zasadnicze znaczenie zarówno dla większości profesjonalnych z inwestorów jak i osób poszukujących działki pod budowę swojego wymarzonego domu. Pojęcie działki budowlanej jest dziś dość szeroko używane i interpretowane (często błędnie), ale w kontekście obowiązujących przepisów taki grunt powinien spełniać określone kryteria. Mamy nadzieję, że udało nam się je nieco przybliżyć.