Czy demografia zmieni rynek nieruchomości w Polsce. Czy czekają nas gminy z mieszkaniami, domami i działkami za złotówkę?

Paradoks polskiego rynku – mniej ludzi, droższe mieszkania?

Polski rynek nieruchomości od lat stanowi zagadkę, która spędza sen z powiek zarówno kupującym, jak i inwestorom. Z jednej strony media i raporty demograficzne alarmują o nieuchronnym kurczeniu się populacji i gwałtownym starzeniu się społeczeństwa. Z drugiej, ceny nieruchomości, szczególnie w największych aglomeracjach, zdają się ignorować te fundamentalne trendy, notując kolejne wzrosty. Ten pozorny paradoks prowadzi do fundamentalnego pytania: jak pogodzić te dwie przeciwstawne siły i co one oznaczają dla przyszłości wartości naszych domów, mieszkań i działek?

Odpowiedź nie leży w prostym scenariuszu ogólnokrajowego krachu czy niekończącej się hossy. Kluczem do zrozumienia nadchodzących dekad jest zaakceptowanie, że wchodzimy w erę głębokiej i trwałej restrukturyzacji rynku. Nadchodzące 15 lat nie będzie definiowane przez jednolity trend cenowy, lecz przez dramatyczną polaryzację. Wartość nieruchomości może w w coraz mniejszym stopniu zależeć od ogólnych nastrojów rynkowych, a w coraz większym od jej precyzyjnej lokalizacji, standardu technicznego i kontekstu demograficznego najbliższego otoczenia.

Demograficzny wyrok dla Polski? Liczby, które musisz znać

Zanim przejdziemy do analizy rynku, musimy zrozumieć fundament, na którym jest on zbudowany – demografię. Prognozy dla Polski są jednoznaczne i stanowią punkt wyjścia dla wszelkich dalszych rozważań. To nie spekulacje, lecz matematyczna konsekwencja trendów, które trwają od dekad.

Spadek populacji i gwałtowne starzenie się

Zgodnie z prognozami Głównego Urzędu Statystycznego (GUS), populacja Polski zmniejszy się z obecnych niemal 38 milionów do około 35 milionów do 2040 roku. W perspektywie do 2060 roku spadek ten będzie jeszcze głębszy – ubędzie nas o 6,6 miliona w stosunku do 2024 roku, a główną przyczyną będzie ujemny przyrost naturalny, czyli znacznie wyższa liczba zgonów niż urodzeń.

Jednak to nie sama liczba ludności jest kluczowa, a jej struktura. Polska starzeje się w jednym z najszybszych temp w całej Unii Europejskiej. Mediana wieku, która w 2016 roku wynosiła 40 lat, przekroczy 50 lat już w 2040 roku. Oznacza to, że za 15 lat połowa mieszkańców Polski będzie miała ponad 50 lat.

Najbardziej dramatyczne zmiany dotyczą najstarszych grup wiekowych. Do 2060 roku liczba osób w wieku 65 lat i więcej wzrośnie o ponad 2,5 miliona (wzrost o 34,2% w stosunku do 2022 roku). Co jeszcze bardziej istotne dla rynku nieruchomości, liczba osób w wieku 80 lat i więcej wzrośnie w tym okresie ponad dwukrotnie. Równocześnie drastycznie skurczy się populacja w wieku produkcyjnym. Współczynnik obciążenia demograficznego, obrazujący stosunek osób w wieku nieprodukcyjnym do pracujących, eksploduje. W 2060 roku na jedną osobę w wieku poprodukcyjnym przypadać będzie zaledwie 1,2 osoby w wieku produkcyjnym, podczas gdy w 1990 roku było to 4,5 osoby.

Te liczby to nie tylko statystyka. Mają one bezpośrednie i nieuchronne konsekwencje. Podwojenie się liczby osób w wieku 80+ jest prawdopodobnie najważniejszą, a jednocześnie najczęściej ignorowaną daną dla przyszłości rynku wtórnego. Grupa ta charakteryzuje się najwyższym wskaźnikiem umieralności oraz największym prawdopodobieństwem opuszczenia dotychczasowego lokum z powodu śmierci lub przenosin do placówki opiekuńczej. Prognozy GUS wskazują, że największy wzrost liczby zgonów nastąpi po 2025 roku, gdy w wiek późnej starości zaczną wchodzić liczne roczniki powojennego wyżu demograficznego. Oznacza to, że rynek musi przygotować się na strukturalną zmianę po stronie podaży – falę nieruchomości zwalnianych przez odchodzące pokolenia. To nie jest rynkowa prognoza, to demograficzna pewność.

Zasób mieszkaniowy Polaków

Aby ocenić wpływ demografii, musimy najpierw zrozumieć, jakim zasobem mieszkaniowym dysponujemy. Według danych GUS na koniec 2024 roku w Polsce było blisko 16 milionów mieszkań. Zdecydowana większość, bo około 10,8 miliona, zlokalizowana jest w miastach, a reszta na terenach wiejskich. Przeciętna wielkość mieszkania powoli rośnie, osiągając 75,6 m².

Jednak te ogólne liczby maskują kluczowy problem: wiek i jakość tego zasobu. Znacząca jego część jest przestarzała. Według danych z 2021 roku, ponad 35% zamieszkanych lokali zostało wybudowanych przed 1970 rokiem, co często oznacza budynki z wielkiej płyty lub nawet obiekty przedwojenne, o niskiej efektywności energetycznej i w standardzie odbiegającym od współczesnych oczekiwań.

Struktura własności jest równie istotna. Największy odsetek właścicieli domów i mieszkań stanowią osoby w wieku 45-65 lat oraz starsze. To właśnie te pokolenia skumulowały większość majątku nieruchomościowego w Polsce. Młodsze generacje (25-34 lata) są z kolei największą grupą najemców, a znaczny odsetek (ponad 45%) wciąż mieszka z rodzicami, co świadczy o barierach w dostępie do własnego mieszkania.

Redefinicja "Luki Mieszkaniowej"

Przez lata dyskusję o rynku zdominowało pojęcie "luki mieszkaniowej", często szacowanej na około 2 miliony brakujących lokali. Jednak najnowsze analizy, m.in. Alior Banku, wskazują, że ten sposób myślenia jest już nieaktualny. Rzeczywisty, ilościowy deficyt mieszkań jest znacznie mniejszy – na poziomie 300-400 tysięcy – i prawdopodobnie zostanie w pełni zaspokojony między 2027 a 2030 rokiem.

Problem Polski polega już nie na ilościowym braku dachów nad głową, ale na jakościowym i lokalizacyjnym niedopasowaniu istniejącego zasobu do przyszłych potrzeb. Mamy coraz więcej mieszkań, ale niekoniecznie tam, gdzie będą one potrzebne, i nie w takim standardzie, jakiego będą oczekiwać przyszli nabywcy.

Ta fundamentalna niezgodność jest sednem nadchodzących zmian. Z jednej strony mamy ogromny zasób starszych, często niezmodernizowanych mieszkań, należących do starzejących się pokoleń. Z drugiej – mniejsze liczebnie, ale bardziej wymagające pokolenia młodych, którzy poszukują nowoczesnych, energooszczędnych i dobrze zlokalizowanych nieruchomości. W momencie, gdy ten stary zasób zacznie masowo trafiać na rynek, spotka się z kurczącą się i wybredną grupą potencjalnych kupców. To właśnie ten mechanizm będzie głównym motorem polaryzacji cen, tworząc nadpodaż przestarzałych lokali w jednych miejscach i utrzymujący się deficyt nowoczesnych w innych.

Ukryty Potencjał Rynku Wtórnego

Centralnym elementem demograficznej układanki jest grupa blisko 10 milionów Polaków w wieku 60 lat i więcej. To oni są właścicielami lwiej części zasobu mieszkaniowego, który w nadchodzących latach będzie stopniowo uwalniany na rynek. Zrozumienie charakterystyki tych nieruchomości jest kluczowe dla przewidzenia przyszłej dynamiki cen.

Mieszkania z "wielkiej płyty"

Nieruchomości posiadane przez seniorów to w dużej mierze mieszkania w budynkach wzniesionych w latach 1945-1970 oraz w późniejszej epoce gierkowskiej. Charakteryzują się one szeregiem wspólnych cech. Po pierwsze, wiek i technologia – często jest to wielka płyta lub tradycyjna, energochłonna konstrukcja. Po drugie, standard – niemal połowa seniorów mieszka w budynkach wielorodzinnych bez windy, co w miarę pogarszania się stanu zdrowia może prowadzić do "uwięzienia" we własnym domu. Po trzecie, stan techniczny – dochody seniorów są ograniczone (przeciętny dochód rozporządzalny w gospodarstwie domowym składającym się wyłącznie z seniorów wynosił w 2024 roku 3450,02 zł na osobę), co uniemożliwia przeprowadzanie kosztownych remontów. W efekcie, wiele z tych lokali będzie wymagało od nowego nabywcy ogromnych nakładów finansowych.

Mechanizm uwalniania zasobu

Ten potężny zasób mieszkaniowy będzie trafiał na rynek dwiema głównymi drogami. Dominującym mechanizmem będzie dziedziczenie po śmierci właścicieli. Proces ten będzie przyspieszał w miarę, jak liczne roczniki powojenne będą osiągać wiek 80 i 90 lat. Drugim, choć mniej masowym, kanałem będzie relokacja – seniorzy, w poszukiwaniu lepszych warunków, będą zamieniać duże, niedostosowane mieszkania na mniejsze, bardziej funkcjonalne lub przenosić się do wyspecjalizowanych domów opieki, na które popyt w Polsce jest gigantyczny i wciąż niezaspokojony.

Należy podkreślić, że uwalnianie tych nieruchomości nie będzie pojedynczym, gwałtownym wydarzeniem. Będzie to raczej powolne, ale nieustannie narastające zjwisko, którego prawdziwa siła nie będzie odczuwalna w 2025, ale znacznie mocniej w perspektywie lat 2035-2040. To wtedy dzisiejsi 65-75-latkowie (bardzo liczna kohorta) wejdą w wiek najwyższej śmiertelności. Ta długoterminowa, strukturalna presja podażowa na ceny mieszkań o niższym standardzie jest jednym z najpewniejszych zjawisk, jakie czekają polski rynek.

Jak podaż z rynku wtórnego może zmienić zasady gry

Napływ setek tysięcy odziedziczonych mieszkań na rynek wtórny nie pozostanie bez wpływu na jego fundamentalną dynamikę. Zmieni on relacje między kupującymi a sprzedającymi, deweloperami a rynkiem wtórnym, a także wpłynie na społeczne postrzeganie nieruchomości jako inwestycji.

Presja na deweloperów

Najbardziej bezpośrednim skutkiem będzie pogłębienie się przepaści cenowej między starym a nowym budownictwem. Nowoczesne, energooszczędne i dobrze zlokalizowane mieszkania od deweloperów prawdopodobnie utrzymają swoją wartość, ponieważ będą odpowiadać na aspiracje zamożniejszej części społeczeństwa. Jednocześnie odziedziczone lokale w starych blokach, wymagające generalnego remontu, będą musiały konkurować ceną. Ich ogromna podaż stworzy silną presję na obniżki, zwłaszcza tam, gdzie lokalizacja nie będzie w stanie zrekompensować niskiego standardu.

Ta nowa rzeczywistość zmusi również deweloperów do zmiany strategii. W erze nadpodaży tanich mieszkań z rynku wtórnego nie da się już sprzedać "czegokolwiek" po wysokiej cenie. Konkurencja przeniesie się z płaszczyzny ceny i wolumenu na jakość, innowacyjność, lokalizację i unikalne cechy projektu. Rynek w segmencie popularnym stanie się rynkiem kupującego, podczas gdy segment premium może pozostać rynkiem sprzedającego.

Ostateczny koniec "luki mieszkaniowej"

Sama skala uwalnianego zasobu ostatecznie zamknie dyskusję o ilościowym braku mieszkań w Polsce. Jak wskazują prognozy, fundamentalny popyt zostanie zaspokojony około 2028 roku. Narracja rynkowa na stałe przesunie się z problemu "braku mieszkań" na problem "niedopasowania" tego, co jest dostępne, do tego, czego ludzie faktycznie pragną. Potencjalnym pozytywnym skutkiem ubocznym może być dynamiczny rozwój profesjonalnego rynku renowacji i modernizacji, szczególnie w dużych miastach, gdzie wartość gruntu pod starymi budynkami pozostanie wysoka.

Zjawisko to, określane mianem będzie miało również głębokie konsekwencje społeczne. Może ono paradoksalnie pogłębić nierówności majątkowe wśród młodszych pokoleń. Osoby, które odziedziczą dobrze zlokalizowaną, atrakcyjną nieruchomość (lub gotówkę z jej sprzedaży), zyskają potężny kapitał na start, który ułatwi im zakup wymarzonego lokum. Z kolei ci, którzy odziedziczą zdewastowane mieszkanie w wyludniającym się mieście, otrzymają de facto pasywa – nieruchomość, której koszty utrzymania i remontu mogą przewyższać nawet niekiedy jej wartość rynkową. W ten sposób dostęp do własności w atrakcyjnych lokalizacjach będzie w coraz większym stopniu zależał nie od pracy i zarobków, a od majątku poprzednich pokoleń, co może utrwalić podziały społeczne.

Jeszcze większe różnice pomiędzy metropoliami a prowincją

Drugim, obok demografii, kluczowym procesem kształtującym przyszłość rynku jest geograficzne sortowanie się ludności. Polacy, podobnie jak mieszkańcy innych krajów, migrują w poszukiwaniu lepszych perspektyw zawodowych i wyższej jakości życia. To właśnie te przepływy zadecydują o tym, które regiony zyskają, a które bezpowrotnie stracą.

Magnes metropolii i wyludniająca się prowincja

W perspektywie ostatnich dekad tylko pięć województw utrzymuje dodatnie saldo migracji: mazowieckie, małopolskie, pomorskie, wielkopolskie i dolnośląskie. To regiony skupione wokół największych i najsilniejszych gospodarczo miast, z prężnymi rynkami pracy i zapleczem akademickim. Jednocześnie obserwujemy silny trend suburbanizacji – mieszkańcy przenoszą się z centrów miast na ich obrzeża, do tzw. "obwarzanków", co utrzymuje całe aglomeracje w stanie demograficznej stabilności lub wzrostu.

Odwrotną stroną medalu jest dramatyczna depopulacja Polski peryferyjnej. Województwa takie jak świętokrzyskie, opolskie, lubelskie czy warmińsko-mazurskie wyludniają się w zastraszającym tempie. Prognozy GUS dla niektórych gmin są katastrofalne – przewiduje się, że do 2040 roku stracą one ponad 40% mieszkańców.

Na podstawie tych trendów wyłaniają się dwa skrajnie różne scenariusze dla polskiego rynku nieruchomości:

Odporne metropolie

W Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu negatywne skutki ogólnokrajowej depopulacji będą w dużej mierze niwelowane przez napływ migrantów wewnętrznych i zagranicznych. Popyt na wysokiej jakości mieszkania pozostanie silny, napędzany przez nowe miejsca pracy i naturalną chęć poprawy warunków życia. Ceny nowoczesnych, dobrze zlokalizowanych nieruchomości prawdopodobnie pozostaną stabilne lub będą rosły, choć nawet tutaj stary, niezmodernizowany zasób z wielkiej płyty będzie odczuwał rosnącą presję cenową.

Kurczące się miasta

W regionach o ujemnym saldzie migracji i zaawansowanym procesie starzenia się społeczeństwa demograficzne zmiany uderzą z pełną mocą. Podaż pustych, często zaniedbanych mieszkań po zmarłych mieszkańcach znacznie przewyższy kurczący się popyt. Doprowadzi to do gwałtownego wzrostu liczby pustostanów – niektóre prognozy mówią nawet o podwojeniu ich liczby w skali kraju do 3,6 miliona do 2045 roku. Wartość nieruchomości w tych miejscach wejdzie w fazę długoterminowego, strukturalnego spadku.

A co z działkami budowlanymi?

W kontekście tych dwóch scenariuszy, rynek gruntów budowlanych będzie podlegał identycznej, a może nawet silniejszej polaryzacji. Ziemia jest zasobem skończonym, którego nie da się "wyprodukować", co czyni jej wartość szczególnie wrażliwą na lokalny popyt.

W "obwarzankach" wokół największych metropolii, napędzanych procesem suburbanizacji, popyt na działki budowlane pozostanie bardzo wysoki. Mieszkańcy miast, poszukując większej przestrzeni i lepszej jakości życia, mogą zasilać rynek podmiejski, utrzymując wysokie ceny gruntów. Już dziś ceny działek w promieniu kilkudziesięciu kilometrów od Warszawy, Krakowa czy Trójmiasta potrafią być kilkukrotnie wyższe niż w innych częściach tych samych województw. Ten trend będzie się nasilał. Dlatego tak kluczowe staje się dokładne badanie rynku i lokalizacji, w czym pomagają specjalistyczne portale, takie jak www.najlepszedzialki.pl, agregujące oferty z całego kraju.

Zupełnie inaczej będzie wyglądać sytuacja na terenach wyludniających się. Tam, gdzie ubywa mieszkańców i brakuje perspektyw zawodowych, popyt na nowe domy, a co za tym idzie – na działki budowlane – będzie marginalny. Właściciele gruntów mogą mieć problem ze znalezieniem nabywców, co doprowadzi do stagnacji lub nawet spadku cen. W skrajnych przypadkach wartość działki może spaść poniżej kosztów związanych z jej utrzymaniem i podatkami. Ziemia w atrakcyjnej, rozwijającej się lokalizacji będzie więc coraz cenniejszym aktywem, podczas gdy grunt na demograficznej pustyni może stać się obciążeniem.

Warto zauważyć, że zmieniający się styl życia, w tym popularyzacja pracy zdalnej, napędza również popyt na działki rekreacyjne, które stają się dla wielu osób alternatywą dla miejskiego zgiełku.

Warto zauważyć, że procesy te zachodzą również w mikroskali. Nawet w obrębie dynamicznie rozwijających się metropolii dochodzi do "ukrytej depopulacji". Zjawisko suburbanizacji, czyli wyprowadzki zamożniejszych rodzin na przedmieścia, pozostawia za sobą starzejącą się populację w wielkich osiedlach z wielkiej płyty. Te dzielnice, mimo że formalnie należą do rosnącego miasta, mogą zacząć doświadczać własnej, lokalnej depopulacji i degradacji. Oznacza to, że w przyszłości ocena inwestycyjna będzie wymagała analizy nie tylko na poziomie miasta, ale konkretnej dzielnicy, a nawet kwartału ulic. Trajektoria cenowa mieszkania w nowoczesnej części Wilanowa i w starym bloku na Targówku Mieszkaniowym będzie diametralnie różna, mimo że obie lokalizacje znajdują się w Warszawie.

Czy czekają nas domy za złotówkę na wzór Włoch?

W obliczu prognoz masowej depopulacji prowincji, naturalnie nasuwa się pytanie, czy Polska może pójść drogą niektórych włoskich miasteczek, gdzie nieruchomości sprzedawane są za symboliczne 1 euro. Aby odpowiedzieć na to pytanie, należy najpierw zrozumieć, czym w rzeczywistości jest włoski model.

Włoski model "domu za 1 euro" – to nie prezent

Program "case a 1 euro" nie jest aktem dobroczynności. Jest to narzędzie zarządcze lokalnych władz, które zmagają się z unikalnym splotem problemów. Oprócz skrajnej depopulacji, są to skomplikowane prawo spadkowe (prowadzące do rozdrobnienia własności jednej nieruchomości na dziesiątki spadkobierców), wysokie podatki od drugiego domu oraz niezwykle restrykcyjne i kosztowne przepisy konserwatorskie, które czynią remonty nieopłacalnymi.

Zakup domu za 1 euro to w istocie kontrakt, w którym nabywca zobowiązuje się do przeprowadzenia kompleksowego remontu, często o wartości przekraczającej 100 000 euro, w ściśle określonym czasie i przy użyciu tradycyjnych materiałów. Musi również wpłacić kaucję w wysokości około 5000 euro. Symboliczna cena jest więc sposobem na przeniesienie odpowiedzialności za niszczejący, często grożący zawaleniem budynek z gminy na prywatnego inwestora, który przywróci go do życia.

Ekonomiczny odpowiednik jest nieunikniony

Biorąc pod uwagę powyższe, wprowadzenie w Polsce w perspektywie najbliższych 15 lat formalnego, zarządzanego przez samorządy programu "domów za złotówkę" jest wysoce nieprawdopodobne. Brakuje ku temu odpowiednich zachęt prawnych i fiskalnych.

Jednakże ekonomiczny ekwiwalent tego zjawiska jest nieunikniony. W najbardziej wyludniających się gminach Polski, na przykład w województwie świętokrzyskim, opolskim czy warmińsko-mazurskim, będziemy świadkami powstawania coraz większej liczby nieruchomości o ujemnej wartości efektywnej. Będą to domy i mieszkania, których szacunkowy koszt remontu, doprowadzenia do współczesnego standardu i pokrycia kosztów transakcyjnych będzie znacznie przewyższał ich potencjalną cenę sprzedaży.

Takie nieruchomości staną się dla swoich właścicieli finansowym ciężarem, a nie aktywem. Nie będą one sprzedawane za symboliczną złotówkę w blasku fleszy, ponieważ nie znajdzie się na nie żaden kupiec. Będą po prostu stały puste, niszczejąc i powoli zamieniając się w ruinę. To mogą być polskie "domy za złotówkę" – nie w ramach rządowego programu, ale jako konsekwencja zmian demograficznych zachodzących w kraju.